装修，小心误入质量陷阱
装修，小心误入质量陷阱
关于精装修
（1）何谓"精装修房"
精装修房一般有两种：第一种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修，最后交到购房者手上的是成品房。第二种是菜单式，为了满足个性化的需要，购房者在菜单内挑选，开发商集体采购并施工。
有的项目开发商售房时同购房者签订合同约定是毛坯房，让购房者在收房时跟开发商选好的装修公司签精装修合同，这样的项目不是楼市中的精装修房。
（2）买精装房要签好同及附件
购房者在买精装修房时应注意下列几点：
一是精装修房的价格中包含装修费用。精装修是房屋的组成部分而不是独立存在的，签约时应注意到房屋价款的组成不是简单的普通房屋的价钱和精装修的费用相加。
二是单独标明装修标准。《商品房买卖合同》中的附件三，是对装饰、装修标准的约定，建议购房者从装修的设计、布局、施工工艺及所有装修项目名称、建材品牌、价格标准及相应的档次、颜色、规格等给予详细明确的约定。有样板间的，约定实际交付的商品房应当与样板房一致，且商品房交付使用之日起一个月内，或验收合格前不得拆除样板间。
三是验收。验收标准、验收主体以及验收程序等，应在合同中约定。验收质量标准可直接约定按照《高级装饰工程验收标准》来进行。
四是项目变更。合同中要有装修项目变更的约定，说明装修改动可以签署工程变更单以明确改动的项目和时间。
五是违约责任。在《商品房买卖合同》第十三条中，对违反合同附件三的处理方法有两种方式：一种是"出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价"；一种是双方自行约定。如果选签第一种，那一定要在附件三中明确约定价格标准。如果选择双方约定，除对装饰装修及设备价值的约定要详尽外，一定要明确具体的违约责任。
（3）精装房与质量保证书
购房者应要求开发商在《房屋质量保证书》中承诺
，除房屋本身质量以外，室内装修工程最低保修期为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自交房验收合格之日起计算。
（4）不要误入"送全套精装修"的陷阱
有的开发商在广告或楼书中称“售房送全套精装修”，以此作为促销手段。对此，如果购房者认为这是开发商白送的，对其没有任何要求，就可能吃亏上当。律师认为：这种精装修虽名谓"送"，但其成本其实已经打进了房价，因此对这种商品房的要求，应与精装修房一视同仁，购房者同样要对装饰、装修标准的进行约定；验收质量标准、验收主体以及验收程序等，也应在购房合同中约定；对达不到装饰、装修标准包括环保标准的，同样要约定违约责任。
（5）精装修房施工要点
建设部住宅产业化促进中心《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，从装修一次到位的全过程实施引导，且对装修材料选择与质量检查提出了要求。主要内容是：装修设计应在主体动工之前进行；材料和部品的选用要遵循相应模数标准；装修单位减少现场施工作业量；住宅装修由开发单位委托具有相应资质条件的建筑装饰施工单位施工。住宅装修应积极推行工业化施工方法，鼓励使用装修部品功能；装修的多样化表现在不同"菜单"的差异上；装修好的房子要符合多种环保要求；装修好的房子必须达到入住即可使用的标准；防火设计要放在装修设计的首要位置；阳台荷载最小，不宜扩大原有功能；装修设计要妥善室内热环境；改善室内声环境，减少固体传声；尽量采用自然光，改善室内光环境；充分利用穿堂风改善室内空气质量；每栋楼的总电源线路要有漏电保护功能。
如何验收精装修房
（1）建议首先把验收的目光放在隐蔽工程上
检查厨房卫生的上下水管道。看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。
检查配电线路。打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮。如果条件允许还应该用万用表检查插座是否有电，用电话机检查电话线路是否有信号，用天线检查工具检查电视天线的信号。
检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品是否就形，接缝处开裂现象是否严重，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存在流淌现象，墙壁涂料是否出现大范围开裂现象，这些基本上可以靠我们的眼睛去观察。
检验墙地砖的空鼓问题。检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖的空鼓，用一个小橡皮槌随意地敲敲瓷砖、地砖就可以了，如果空鼓率超过3%，说明存在质量问题（空鼓率是指100块瓷砖地砖当中存在多少空鼓的，
它的空鼓率就是多少）。
检查细节。对一些边边角角的地方做仔细检查，如卫生间门口是否有挡水条，窗子是否会存在雨水流入，开关插座面板是否存在划痕，浴室五金安装位置是否合理等等。
（2）检查建材的品牌与合同是否相符
建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该检查建材的品牌，是否有与合同约定的品牌不符的问题。
（3）空气质量可以评估
《民用建筑工程室内环境污染控制规范》自2002年7月1日开始实施，凡新开工的民用建筑工程，完工后必须由建设单位组织对室内环境进行验收，并委托有关部门考核认可的检测机构，对建筑工程室内环境进行检测，检测不合格的，不得竣工验收。该规范的出台，为室内空气质量提供了指导标准。核工业北京地质研究院是国家环保局首批批准的室内环境检测资质试点单位，能承担室内空气环境检测项目。联系地址：朝阳区小关东里10号院核工业北京地质研究院。
（4）装修材料环保指标检测机构
2002年1月1日，国家质检总局和国家标准化管理委员会公布了《室内装饰装修材料有害物质限量》10项国家强制性标准。从2002年7月1日起，市场上停止销售不符合该国标的建材产品。消费者对建材环保是否达标有疑义，可以委托下列机构进行检测：
附：室内装饰装修材料相关检测机构
1.人造板及其制品。检测机构：国家人造板质检中心。检测项目：甲醛。
2.溶剂型木器涂料。检测机构：国家涂料质检中心。检测项目：VOC苯甲苯和二甲苯总和；TDI及色漆中另含的可溶性金属。
3.内墙涂料。检测机构：建材工业环境监测中心。检测项目：VOC；游离甲醛；可溶性金属。
4.胶粘剂。检测机构：化工胶粘剂质检中心。检测项目：游离甲醛、苯、甲苯和二甲苯总和VOC、TDI（溶剂型）；游离甲醛、苯、甲苯和二甲苯总和、VOC（水基型）。
5.木家具。检测机构：国家家具质检中心。检测项目：甲醛释放量：可溶性金属。
6.壁纸。检测机构：国家纸张质检中心。检测项目：金属氯乙烯单体：甲醛
7.PVC卷材地板。检测机构：国家塑料制品质检中心。检测项目：氯乙烯单体；挥发物限量；可溶性金属。
8.地毯、地毯衬垫及地毯胶粘剂。检测机构：国家地毯质检中心。检测项目：TVOC甲醛苯乙烯4-本基环乙烯（毯）；TVOC甲醛氯乙烯单体TVOC甲醛（胶粘剂）；2-乙基乙醇（衬垫）。
9.含有放射性核素的建筑材料。检测机构：国家建材放射性质检中心。检测项目：镭-232钍-232钾-40放射性比活度。
住宅装修有规定
（1）住宅装修出台新规定
目前，由装修而引起的纠纷越来越多，由装修而发生的业主和物管公司发生冲突的事件也屡有发生。为了解决这些问题，建设部颁发了《住宅室内装饰装修管理办法》，并于2002年5月1日起开始实施。该办法对装修公司申请程序、报批材料以及装修公司应具备的资质、装修公司和物业管理公司双方的权利和义务等都做了明确规定。
（2）装修公司应与物业管理企业签订协议
在新政策中规定，装修公司在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理单位申报登记，并提供相应材料。同时，物业管理单位应半将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装饰装修单位。然后由双方共同签订住宅室内装饰装修管理服务协议，并在该协议中对装修的实施内容、实施期限、施工时间、管理服务费用等进行明确。
（3）装修企业必须取得相应的资质
新政策规定，如果是装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资历质等级的装饰装修企业。双方应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。承拉住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。而且，禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。
（4）装修公司不得随意拆改供暖设施
在进行装修时，如果没有经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不能变动建筑主体和承重结构：不能将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间，厨房间；不能擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；不能损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；禁止其他影响建筑结构和使用安全的行为。
（5）室内装修工程最低保修期为两年
在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。
文件还明确规定，由于住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。
