北京离婚专业律师-离婚时直管公房和单位公房如何分割

“公房”就是“公家”的房子，使用者不具有产权，只有使用权。因此，夫妻在离婚时，法院只会判决使用权的归属，而不会涉及房产权问题。最高人民法院在1996年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，专门对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。


一、在夫妻结婚登记前，公房使用权就已在一方名下，离婚时，另一方有没有要求分割的权利？


所有的法律问题都没有绝对的答案，这个问题也是如此，不能简单地说“有”或“没有”。最高院的该司法解释第二条，也采取了“具体情况、具体分析”原则，分以下九种情况由法院酌情处理：


1、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；也就是说，公房是婚前一方承租的，或是由其父母名下改为其名下承租的，离婚时，另一方有权要求公房权益。注意，这里一方取得的时间是在婚前，如果一方是在婚后取得的，不论时间长短，另一方均有权要求分割公房权益。


2、婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；也就是说，虽然夫妻双方结婚不到五年，但调到一个单位的，可以要求分割公房权益。


3、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；虽然公房所购时间为婚前，但婚后共同偿还借款的，另一方有权要求分割公房权益。当然，这里面还存在很多问题，婚后共同偿还了多少，另一方才有权提出该要求，是一部分还是全部，司法解释没有规定，由法院根据案情酌情处理。


4、婚后一方或双方申请取得公房承租权的；只要公房使用权是在婚后一方取得的，另一方就有权要求分割公房权益。


5、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；虽然房子是婚前一方承租的，但只要婚后赶上了拆迁，而又调换了公房，新公房的权益就是两个人的了。


6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的。


7、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；也就是说，婚后调换的公房，使用权也是两个人的。


8、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；


9、其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是一个弹性条款，给法院以自由栽量权，当法院认为如果将公房承租权判给一方显失公平，或有其他严重不妥的后果时，可以运用这一条款酌情处理。


二、公房使用权给男方还是给女方，法院怎么判？


该司法解释第三条，规定了法院在处理公房承租权归属的原则。


1、照顾抚养子女的一方。夫妻离婚反目，最受伤害的是孩子。为确保孩子的健康成长，有一个稳定的居住环境，将房子判给带孩子一方，合情合理。此外，根据最高院的司法解释，二周岁以下的孩子，一般应判归女方抚养，希望女同志注意。


2、男女在同等条件下，照顾女方。这不是“女士优先”的问题，而是在一般情况下，离婚对女同志的伤害和打击要比男同志大。目前离婚率高发的年龄段有三个，一个是刚结婚的二年内，大约在二十五、六岁左右，进了围城，又想出去。第二个阶段是三十五岁左右，男同志事业有成，外面有人，容易离婚。第三个阶段是五十五到六十岁，活出了道理，觉得人生一世，也要潇洒一回，容易出轨，也容易离婚。特别在第二个阶段，离婚率是相当高的。这个时候，男人三十“一朵花”，女人变成“豆腐渣”，对女同志的适当照顾，应当咯！


3、照顾生活残疾或生活困难的一方。生活残疾好理解，也应当照顾。“生活困难”就很难界定了，以什么为标准进行对比？这就要从双方的收入和当地的实际生活水平，参考其它因素酌情考虑了吧。


4、照顾无过错一方。呵，什么是“过错”呢？不好解释。只能依据传统的道德观念去理解了吧。比如，一方有婚外情，有婚姻法四十六条规定的情形，或是有不良嗜好，或是道德品质败坏等等。


5、取得代管房或自管房单位的意见。毕竟房子是人家的，还需要听取人家的意见。


三、公房判给了一方使用，另一方能否取得补偿？


要看具体情况：


1、 如果有没有取得使用权的一方，本来就无权要求承租公房，没有补偿。


2、 如果双方均有权要求取得使用权，但法院判归了一方，得房方应当向未得房方进行适当补偿。


四、“适当补偿”的标准如何界定？


对此，司法解释是个空白。在实践中，公房若拆迁，承租人最高可以取得拆迁费80%补偿款。因此，笔者认为，可以参照房屋所在区县的不同地段，根据拆迁标准承租人可以取取份额的一半补偿未得房方，再参考案件的其他具体情况综合而订。


五、如果对公房有“部分产权”，离婚时如何分割？


分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。如果双方都争房子所有权，对于“部分产权”部分，可竞价解决。谁出价高房子判归谁。


应当指出的是，这是九十年代的司法解释的规定，根据最新的《司法解释（二）》第二十一条的规定：离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再有任何一方另行向法院起诉。

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石敬会律师

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