未签物业管理协议业主可拒交物业费用吗?
有的业主与物业管理公司没有签订物业管理协议，当发生纠纷后，业主往往以双方之间没有签订合同为由拒缴物业费，当物业公司向法院起诉后，法院往往认定双方存在事实合同关系，判决业主缴纳物业费用。
所谓事实合同是指民事主体通过一定的法律行为或准法律行为相互达成缔约合意或符合法律规定的构成要件而成就的合同。事实合同的成立不一定通过传统的确定的缔约方式，但仍旧有合意的存在，经得起要约和承诺理论的推敲。即使缔结合同的合意不明确也符合法律规定的合同成立的特殊情况。
如我国《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第二百三十六条规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。以上述事实合同的理论去衡量现代交易，有一大部分是未经过传统缔约方式而通过行为或事实接触来完成的。如超市购物、搭乘公交车、使用煤气管道等等，都是在交易习惯的作用下，由诚实信用原则辅佐，以行为构成合意而成立合同。在事实合同中，行为接触是合同成立的方式。一方的行为作出缔结合同的意思表示，另一方根据一定的程序以符合该方的要求的行为作出接受的意思表示，合同遂因此告立。就此意义未经事前协商，一方发货另一方以买受的意思接收即可成立买卖合同。
最典型的事实服务合同为公共服务合同。这类合同包括广泛存在的供用电水气热力合同、公交服务合同、公共设施使用合同等，强制或非平权因素在这种合同中具有一定的作用。“电气、煤气、自来水、电车、供暖等，是现代经济生活不可欠缺的，通常系由大企业经营，相对人很少有选择自由，对企业所订的条款，亦难变更”。公众接受此等公共服务也就是对其给付意思的事实承诺。在这种事实合同中，社会性、公共利益是衡量公平的标准。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》24、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
在我国的司法实践中关于事实合同的判例很多，最典型的是事实劳动关系在法律上的承认，还有关于物业服务领域与供用电、水、气、热力合同领域。
由于拒绝交纳两年的供暖费，北京市海淀区吴家村10号院的几十名业主被北京宝能热力有限责任公司告上法院，要求业主们支付所欠供暖费及利息。11月15日，在北京集中供暖开始的第一天，这一系列案件在海淀法院复兴法庭公开宣判。在这些案件中，凡属于业主与宝能热力公司存在事实供用热力合同关系的，宝能公司都打赢了官司；凡属于单位与宝能公司存在合同关系的，法院则以主体有误为由驳回了宝能公司的起诉。以宝能公司诉业主刘女士一案为例，宝能公司是海淀区吴家村10号院供暖单位，刘女士拖欠2004年11月至2005年3月的取暖费，宝能公司多次催要，刘女士一直都未交纳。法院之所以最后判决刘女士自己向宝能公司支付取暖费，原因在于宝能公司并未与刘女士所在单位签订供暖协议，同时虽然宝能公司和刘女士也没有签订供暖协议，但刘女士实际上已经享受了宝能公司提供的供暖服务，双方形成了事实上的供暖合同关系，刘女士理应支付相应费用。
庄加义家住江苏省淮安市新新家园小区，淮安市新新物业管理有限公司系该小区的物业管理企业，但双方未签订物业管理合同。2006年8月24日下午，庄加义私人车库被撬，存放在内的一辆美达牌电动车被盗。庄当即报案，公安机关作了接处警记录，新新物业公司也在巡查记录中作了记载。后庄向物业公司多次索赔未果，遂诉至淮安市清浦区人民法院，要求物业公司赔偿其电动车损失1700元。被告辩称，原告与被告是物业管理合同关系，而非保管合同关系，被告已经履行了正常的巡查义务，原告的诉讼请求于法无据，故请求法院驳回其诉讼请求。
淮安市清浦区人民法院经审理认为，根据国务院《物业管理条例》第2条的规定，物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。原、被告双方虽未签订物业管理合同，但双方已形成事实上的物业合同关系，被告进行了日常的物业管理工作，但对原告失窃造成的损失，被告没有特别承诺赔偿，不应当由被告对此承担赔偿责任，原告要求被告对其失窃的电动车进行赔偿没有法律依据。淮安市清浦区人民法院于2006年9月26日作出判决：驳回原告诉讼请求。一审判决后，原、被告均未上诉，该判决已发生法律效力。
