业主如何签订前期物业管理协议?
2003年7月13日,盛小姐与某房地产开发公司(以下简称开发公司)签订了一份《商品房买卖合同》,购买了该开发公司某小区内的一套商品房。同时买卖合同还约定,盛小姐同意由开发公司聘请前期物业管理公司(以下简称物管公司),并遵守开发公司与该物管公司签订的《前期物业服务合同》以及开发公司制定的《业主临时公约》。在《前期物业服务合同》中,合同约定了由某物管公司对小区实施统一的物业管理,并对物业管理服务事项和收费标准等都做了明确的约定,合同有效期为两年。2003年10月1日前后,盛小姐等第一批业主搬入该小区居住。由于该小区尚有两栋住宅楼还在建设的收尾阶段,小区内的建筑垃圾堆放较为凌乱。再加上许多业主正在搞装修,产生的噪音在一定程度上影响了业主的生活,因此盛小姐等多位业主以物管公司服务质量不到位为由,一直拒绝缴纳物业管理服务费。2004年12月,该小区的业主委员会成立,由于在服务项目和收费标准上与前期物管公司不能达成一致意见,最终未能续签物业服务合同。物管公司眼见合同无法续订,又多次催缴物业管理服务费未果,遂于2005年1月将盛小姐等多位欠缴物管服务费的业主诉至法院。
由开发商聘请前期物业管理公司是否合法呢?
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”因此,在新建物业销售时,由于业主大会和业主委员会尚未成立,此时由开发公司选聘物管企业管理小区是合法、合理的。盛小姐在签订《商品房买卖合同》时,同意由开发公司聘请的物业管理公司实施统一管理,并遵守开发公司与该物管公司签订的《前期物业服务合同》以及开发公司制定的《业主临时公约》,所以其行为应该受到《前期物业服务合同》和《业主临时公约》的约束。
若物管公司的服务符合《前期物业服务合同》的约定,盛小姐拒绝缴纳物业管理服务费的理由没有合同依据,则盛小姐无权拒绝缴纳物管服务费,否则将承担违约责任。若物管公司的服务不符合《前期物业服务合同》的约定,则盛小姐可以行使抗辩权,有权拒绝履行缴纳物业管理服务费的义务,且无须承担违约责任。因此,物管公司的服务是否符合合同约定已成为本案争议的焦点问题。若《前期物业服务合同》对此服务质量条款约定不明确,则法院就有很大的自由裁量权,可依据行业标准甚至是交易习惯来判定。
《物业管理条例》第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。” 盛小姐等业主如果对物管公司的服务不满意,应当向房管部门投诉,或是通过业主大会及业主委员会以合法方式加以解决,或是要求召开业主大会并以业主委员会的名义重新选聘物业管理公司。
买房人在签订《商品房买卖合同》时,开发商会在《商品房买卖合同》中加入前期物业管理服务的条款,或是要求买房人同时签订《前期物业管理服务协议》作为附件。在实践中,很少有买房人会注意买卖合同中有关物业管理服务的条款和约定,也很少仔细去研究《前期物业管理服务协议》的内容,认为物业管理服务是在入住以后才应当注意的事情,且对自己该享受的服务一般只知道保洁、保安、保绿和维修等,更具体的内容则浑然不晓。
为了入住以后尽量避免和减少同物业管理企业之间的纠纷,以及产生纠纷后有据可依,业主在购房时,对买卖合同中的物业管理条款或作为附件的《前期物业管理服务协议》应当注意以下几个方面:
①明确业主和物业管理企业的权利和义务,开发商及物业管理企业的口头承诺应当落实到协议上,要有据为凭;
②明确物业管理企业提供的物业服务的具体内容包含哪些,其责任是否界定清楚,物管服务质量标准是否细化、量化且可供考核;
③明确物业管理服务费的标准和缴纳方式以及相关费用的支取是否合理;
④明确协议中约定业主在物业使用过程中应遵守的事项;
⑤协议终止和解除的约定是否明确、合理;
⑥双方违约责任的界定是否明确、合理;
⑦确定物业管理企业是否具有相应的资质等级,一般而言资质等级越高,其专业人员越多,资本实力越雄厚,服务水平越高,管理规模越大;
⑧未取得资质证书的物业管理企业是无权从事物业管理服务的。
业主还应当注意:
①《前期物业管理服务协议》的基本内容是否与开发商和物业管理企业所签订的《前期物业管理服务合同》相一致;
②协议的内容是否对所有的买房人都一致。