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房地产法律常识(三)

作者:无忧法律 ; 发布时间:2009/11/25 17:34:08 ; 来源:北京法律无忧服务网  点击:3488
 十一、建筑区划内的道路、绿地、其它公共场所、公用设施和物业服务用房,属于开发商还是业主?

    根椐《物权法》的规定,除了城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地三种例外情况外,建筑区划内的道路、绿地、其它公共场所、公用设施和物业服务用房属于全体业主共有。

    全体业主共有不是民法上单一的所有权形式,而是一种特殊的所有权,即建筑物区分所有权,因此,业主不能单独对这些共有部分进行占有、使用、收益与处分,业主不能随意改变区划内的道路、绿地,不能在上面私搭乱盖其它建筑,如现在小区内普遍存在的盖小房、毁绿地改花园等等。

    现实生活中开发商将建筑区划内道路、绿地、其它公共场所、公用设施、物业服务用房视为已有,私自处分牟取利益,如在规划时原本为绿地的地方新建商品房,这也法律所禁止的。

    对于除绿地、道路、物业服务用房之外的其它建设费用已分摊进入住房销售价格的除专有部分以外的其它公共场所和公用设施,例如:整个小区的排水系统、配电房、天然气管道、小区出入口、路灯、沟渠、围墙等,应结合物权法及相关的行政法规,认定为业主共有。

    物业服务用房指专门用于物业服务企业进行物业服务活动使用的建筑,一般由物业服务企业进行占有、使用。现实生活中,当业主委员会成立,新的物业公司提出接管时,开发商或原物业公司对这部分房产主张所有权,因此发生纠纷,对于争议房产的权属确定,应区别不同情况处理:作为经营性房产移交,且以此性质实际使用的,不能确认为物业服务用房;作为物业服务用房移交或者虽未明确但一直是作为物业服务用房在使用的,应确认为物业服务用房,即使该用房未计入购房成本也应为业主共有。此种情况下,可参照建设部规章的相应界定标准,根椐实际情况考虑对开发商予以补偿。

    十二、小区内的车位、车库归属是如何规定的?

    小区内的车位、车库情况不统一,有的是建筑规划内的,有的是占用闲置土地的,有的是占用道路的,另外还有不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位。对于以上情况应区别处理。《物权法》实施后,有些业主认为,小区内的车库、车位的所有权当然属于业主所有,这种观点是不全面的。

    1、《物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

    2、占有业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,因为建筑规划内的道路、其它公共场所属于业主共有。

    3、值得注意的是如果开发商及购房人对车位、车库的归属没有约定或者约定不明如何处理,《物权法》没有规定,需出台相关的司法解释予以明确。

    4、对于占用闲置土地、违反规划建造的停车位、车库不受《物权法》保护,如果违反法律、行政法规的强制规定,则导致合同无效,过错方承担责任。

    5、不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位,按《合同法》相关规定处理。

    十三、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房?城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗?

    城市居民不能购买农村宅基地房屋,这是由我国现行法律规定决定的。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条也进一步指出:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”由此可见,城市居民在农村购买房屋,一定要查清是不是民宅,如果是,千万不要购买,以免承担房屋买合同无效的法律后果。

    十四、外国人能在大连购买房屋吗?需要什么手续?

    1、外国籍人员可以在中国境内购买房屋,需具备下列条件: 在境内工作、学习时间超过一年的境外个人,或者港澳台居民和华侨因生活需要,可在境内购买一定面积的自住商品房。购买境内商品房时,需将外汇先结成人民币,然后支付购房款;如直接以人民币支付购房款,需提交人民币合法来源证明。

     2、具体办理结汇时,应持以下文件向外汇指定银行申请:A、商品房销售合同或预售合同。B、有效护照等身份证明;C、在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明;D、一年期以上的有效劳动雇佣合同或学籍证明。外汇指定银行进行真实性审核确认后,将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户。
 港澳台居民和华侨办理结汇手续时,持有的证明材料包括:A、商品房销售合同或预售合同;B、《港澳居民往来内地通行证》、《台湾居民来往大陆通行证》或由负责侨务工作部门出具的华侨身份认定等身份证明;C、在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。外汇指定银行进行真实性审核确认后,将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户。

    3、外国籍人员可以办理房屋所有权证,办理过户手续时,需提交买卖合同、购房发票、转移登记申请表、护照、国家安全局证明等材料。

 

 

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