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律师给你讲:新、旧《物业管理条例》的区别 |
| 作者: ; 发布时间:2009/12/24 12:39:40 ; 来源: 点击：3795 |
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物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物业管理与我国的房改和住房商品化密切相关，按照不完全统计数据，目前我国物业服务企业总数超过3万家，从业人员大概有300多万，城镇物业管理覆盖率可以达到50%左右，在北京、上海、深圳等大城市，已经达到70%甚至80%、90%。物业管理所创造的增加值，在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升，逐渐成为推动国民经济增长，增加就业的新兴行业。
我国关于“物业管理”方面的立法进程如下：
一、1994年以来，建设部和有关部门制定或下发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等规章和管理制度；广东、上海、重庆、深圳等二十多个省市相继出台了地方物业管理条例。
二、2003年6月8日，国务院正式公布了《物业管理条例》（国务院令第379号），规定业主大会为物业管理的最高决策机构，强调了业主对小区公共设施的所有权、使用权、处分权和收益权。
三、2003年6月，建设部印发了《业主大会规程》；2004年5月，建设部制订的《物业管理企业资质管理办法》开始实施；2004年7月，国家发改委、建设部印发《物业服务收费明码标价规定》，形成了一系列和《物业管理条例》相配套的规范性文件。
应该肯定，国务院出台《物业管理条例》以来，对于依法规范物业管理行为起到了非常重要的作用，但在发展过程中，存在多方面的矛盾和问题：
一、服务和管理的关系规定不明，部分物业管理企业没有摆正自己的位置，服务意识比较差，认为自己是在做管理，而不是在服务，甚至存在少服务多收费或者乱收费的现象，存在利用共用部位进行经营谋取自身利益的违规行为。
二、《物权法》没有出台前，对建筑规划小区内的共有权利和义务、公有产权没有界定，业主和开发商之间的合同纠纷、权属纠纷，开发建设与物业管理不衔接，物业管理范围和和公用部门之间的责任不明，都容易导致业主和开发商、物业公司之间的纠纷。
三、业主大会和业主委员会等业主的自律机制和业主的公共意识没有建立起来，没有按照法律的规定履行职责，甚至滥用权力损害业主的共同利益。以致于有人戏称“没有业委会的小区一般没事，有业委会的小区总是有事”。
《物权法》颁布后，国务院根据《物权法》的有关规定，从维护业主合法权益的角度出发，为了确保下位法与上位法一致，也为了解决物业管理中存在的问题，于2007年8月26日作出《关于修改〈物业管理条例〉的决定》，对《物业管理条例》进行了修订（以下简称新《条例》、旧《条例》）。
一、根据《物权法》的规定修改了有关概念，对个别条文的文字作了修改。
1、将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，明确了物业管理是接受业主委托，为业主做服务，突出了服务意识，使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。
2、将“业主公约”和“业主临时公约”修改为“管理规约”和“临时管理规约”，虽然，业主公约和管理规约是同一概念，只是称谓不同，就是业主自我约束决定业主共同利益的基本契约，保证了法律用语的一致性。
二、根据《物权法》的规定修改了有关条文
1、将旧《条例》第十条第一款和第十九条作了修改，删除第十条第二款。新《条例》增加了街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的管理。因为地方政府主管部门、街道办事处或乡镇人民政府一方面对业主大会及业主委员会的成立具有指导和监督的职责，另一方面也要加强对业主大会及业主委员会日常活动的监督，如果业主大会和业主委员会做出的决定危害了业主的利益或者做出了与物业管理无关的决定的时候地方政府应当及时有效干预。
2、将旧《条例》的第十一条作了修改
旧《条例》第十一条“业主大会履行下列职责”，没有关于“改建、重建建筑物及其附属设施”的规定。新《条例》根据《物权法》的规定增加了这一事项，这是一个大的变化。
3、将旧《条例》的第十二条作了修改
旧《条例》第十二条规定：“业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。……业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修基金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的2/3以上通过。”旧《条例》规定，上述重大事项，实行特别多数的表决原则，必须有三分之二以上投票权的业主的认可才可以最终得出决议，表决是采取单一指标。
新《条例》第十二条修改为：“业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定本条例第十一项第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定本条例第十一项规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
新《条例》规定，对第十一条第（五）项（筹集和使用专项维修基金）和第（六）项（改建、重建建筑物及其附属设施）作为重大事项，按照两个三分之二的原则进行表决，维持原来的投票权数，新增加了业主人数的规定。
新《条例》规定，对第十一条规定的制定和修改业主大会议事规则、管理公约，按照现在的二分之一进行表决，将原来的表决比例降低，变成了一个普通、多数表决规则。
这样修订就是考虑到开发商有可能是一个业主，人虽少但占的面积比较大，所以影响表决的结果。增加表决人数的规定，反映出对涉及业主共同利益事项的规定非常关注，是为了更好地维护业主的权益，防止面积比较大的业主左右表决权，使表决更具有可操作性。这是新、旧《条例》最大的区别。
《物权法》作为《物业管理条例》的上位法，它的颁布实施有助于推进《条例》的贯彻执行，使物业管理活动更加有法可依，使广大业主的合法权益得到更有效的维护。
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