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北京律师解读 物业纠纷实务 |
| 作者:无忧律师 ; 发布时间:2010/2/25 16:11:27 ; 来源:北京法律咨询网 点击：4656 |
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法院系统提供的数据显示，最近几年，物业纠纷诉讼呈几何级数上升。据海曙区人民法院统计，2002年至2004年，该院受理的物业管理纠纷案只有1件，2005年上升到8件，去年猛增到27件，而今年仅上半年就受理了22件。
纠纷大多缘起物业费
在众多的物业纠纷案中，有一个现象值得人们关注：以物业公司作为原告的案件约占到八成，而最后的诉讼结果对业主极为不利，业主败诉比例高达90%。
发生在物业公司与业主之间的纠纷最终都可以归结到物业服务管理的质量上，并且互为因果：物业公司起诉业主，大多是向业主追讨物业费，而业主拒交物业费往往是以物业管理质量不符合业主的要求为理由的；在以业主为原告的少数物业纠纷案中，业主也都以同样的理由起诉。
对于大多数业主来说，获得一种相对较好的服务似乎是他们的权利，而对于物业公司来说，他们状告业主的理由也非常充分，获得了自己提供的服务的业主根本没有理由拒交物业管理费。
业主告物业往往缺乏证据
但在物业诉讼中业主为何屡屡败诉呢，其原因究竟何在？记者在采访了一些法院后得出了以下的结论：
首先，不少业主对物业服务缺乏理性认识，在物业纠纷案中，作为被告的业主提出的拒交物业费的理由是，房屋质量有问题或是曾发生钱物被盗等治安案件，他们认为，应该由物业来承担相应的责任。但问题是，追究房屋质量应该找开发商而非物业，尽管这个物业公司可能隶属于开发商，但两者在法律上显然不是一回事。作为物业公司，虽然有义务保障小区的安全，但许多盗窃案的发生原因复杂，而且它属于刑事问题，与拒缴物业费也分属于不同的法律关系。
第二，在大多数物业纠纷诉讼中，物业告业主欠缴物业费证据非常确凿，而业主告物业管理和服务质量不佳却拿不出有力的证据加以证明。根据民事诉讼 “谁主张、谁举证”的基本原则，业主既然称物业公司的服务不符合合同规定的要求，就要承担举证责任，否则，败诉几乎是必然的。在一起物业纠纷案中，物业公司将业主张先生告到法院，要求其支付被拖欠的两年物业费用。在此案的诉讼过程中，张先生反诉物业公司，称其在绿化、安全、卫生等各方面的服务都不到位，没有达到合同规定的要求。张先生的观点还得到了不少业主的认同，但最后的判决结果却让关心此案的业主们失望：张先生被判立即缴纳物业费，而他的反诉却被法院认定为证据不足，不予采信。
签订物业合同时须谨慎
面对业主在物业纠纷案中频频败诉的现实，市律师协会建筑房地产专业委员会的律师向广大业主提出了自己的建议。
律师认为，作为业主，对待自己所能获得的物业服务必须有一种理性的期待，业主必须改变一种观点，即把物业管理公司简单地看作一种 “保姆”或 “管家”，要求其承担超过职责范围的责任，处理无法处理的问题。实际上，就法律角度而言，物业管理公司和业主之间的关系是平等的，双方具有平等的法律地位，也具有平等的权利和义务。
业主与物业公司之间的纠纷和冲突主要是由物业服务质量引起的，但对于业主来说，感觉物业服务不符合要求与证明这种情况的存在却是两个不同的概念，特别是在进入诉讼时，如果不能证明物业在服务中的不足，就无法赢得诉讼。因此，业主们必须增强证据意识，在日常生活中注意收集和保全相关的证据，避免在诉讼时陷入无法举证的尴尬。
物业与业主之间存在的物业管理服务关系是依靠契约，也就是物业合同来维持的，这是双方之间一旦产生纠纷后评判是非曲直、解决矛盾的依据。在当前物业法规还不够完善的情况下，业主在与物业公司签订相关的合同时，更要重视其中内容表述的完整、合理和可操作性，尽可能详细地写明物业服务所要达到的具体要求，特别是要防止出现有利于物业公司一方的内容，使物业合同真正发挥其防范物业管理纠纷的作用。 |
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