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没有房产证的房屋买卖合同是否有效?

作者:无忧律师 ; 发布时间:2011/1/2 9:27:40 ; 来源:北京法律咨询网  点击:4921

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案情:2006年3月,王某与胡某签订《房屋转让合同》,约定王某将其购买的集资房一套出卖给胡某,房价12.6万元,同时约定,王某协助办理过户手续。合同签订当日,胡某付清了房款,王某将房屋交付给胡某。
2008年3月,王某向法院起诉,以房屋转让时尚未取得房产证为由要求法院确认房屋买卖合同无效,相互退房退款。
经认真研究,认为房屋转让合同有效。

北京法律无忧网律师分析:(1)没有任何关于没有取得权属证书的房屋买卖合同无效的规定;

(2)《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的规定,是指没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移,并不是指不能订立转让房产所有权的合同,更不是指订立的转让合同无效。

《合同法》第130条规定:“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”众所周知,房屋买卖分为两道程序。一是双方就买卖房屋经协商达成一致,签订房屋买卖合同,明确双方的权利义务,当事人之间发生债的法律关系,双方均受合同的约束;二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款,出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记,将房屋所有权转移于买受人。可见,合同关系是因,过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题,与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系,不符合交易的顺序与逻辑。

结合本案,王某与胡某签订《房屋转让合同》时,王某已实际取得对房屋的支配权,对房屋有完全的处分权。至于过户手续,当然可以待取得房屋权属证书后履行。我国《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。”《最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定:“买卖双方自愿,并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。”

我们知道,我国房地产市场上销售的房屋绝大多数是期房,即房屋销售时尚未盖好,更遑论取得房产证了。如果象原告所说的那样,没有房产证就导致买卖合同无效,那么我国房地产市场会是一种何等混乱的景象?!那样的话,所有的房地产开发商都可以随时以“签订合同时没有取得房产证,房屋买卖合同无效“为由,随意撕毁合同,肆意侵犯买受人的利益,而买房人付了款得不到房子的不合理、不公平现象就会变得合法、合理,《房地产管理法》的这条规定岂不成了开发商恶意毁约的“保护神”、老百姓买房的“拦路虎”了吗?谁还会去、谁还敢去买房呢??房地产业也只能是死路一条了!

因此,根据房屋买卖的交易行为顺序、内在逻辑及以上法律规定,对《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的立法本意应理解为:此条旨在贯彻不动产物权的登记生效主义,是指没有权属证书的房地产在法律上所有权不能转移。而不是指不能订立转让房产所有权的合同,更不是指订立的转让合同无效。原告以此规定主张《房屋转让合同》无效是对法律的理解错误,不应得到支持。

(3)“未取得权属证书的房地产不得转让”只是行政管理性规定,并非效力性规定,不能作为认定合同无效的依据。

我国法律法规中有大量的强制性规定。这些条款一般是用“不得”、“禁止”、“应”等词语表述。但不是违反任何强制性规定都导致合同无效。民法理论认为,强制性规范又可分为效力规范和取缔规范。法律法规明确规定违反将导致合同无效的,是效力规范;没有明确规定违反将导致合同不成立或者无效,只是规定违反应受到有关机关行政处罚的,属于取缔规范(见王利明著《合同法研究》2002年11月第一版中国政法大学出版社第658—659页)。可见,只有违反效力性强制规定的合同才无效。《房地产管理法》的上述规定并未明确规定违反此规定的合同无效,因此不属于效力性规定,不能作为认定合同无效的依据。

(4)、从维护“诚实信用”这一民法的“帝王原则”和鼓励交易,建立诚信社会的要求出发,应认定合同合法有效。

我国已建立并正在健全社会主义市场经济体制。社会主义市场经济是鼓励交易和保护交易的。所以,无论是《民法通则》还是《合同法》,对于合同无效的认定都持十分谨慎的态度,不轻易判定合同无效。早在1988年发布的《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第85条就规定:“财产所有权合法转移后,一方反悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方反悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。”,努力维护合同效力,贯彻诚实信用原则;在市场经济日益健全和完善,全国人民致力于构建“和谐社会”“诚信社会”的今天,诚实守信更是发展社会主义市场经济的基本原则,是建设和谐社会的基础。《合同法》、《物权法》无不以鼓励交易、维护合同效力为原则。

 

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