（首次上市交易的已购公房、危改回迁房、央产房、商品房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房）
一、北京市二手房交易中涉及到的税费：
①印花税（包括交易印花税、房产证印花税）；买卖双方②契 税；买方③营业税；卖方④城市建设维护税、教育费附加；卖方⑤个人所得税；卖方⑥土地增值税；卖方⑦土地出让金（按优惠价或标准价购买）
⑧综合地价款（经济适用房）10%
二、北京市二手房交易各个税种
1、印花税
a、税种解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指交易印花税
b、征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证
c、纳税人：买卖双方
d、税率：0.05%
e、征收范围：所有二手房交易
f、缴纳印花税的计算方式及案例
2、契税
a、税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
b、征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋
c、纳税人：买方
d、税率：3%；1.5%
e、契税优惠政策
（1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价
格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税）
（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；
（3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税；
（4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房
成交价的差额计征契税；
（5）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款；
（6）按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税
（7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税 。
北京市普通住宅及非普通住宅区分标准
由于普通住宅按1.5%征收，而非普通住宅按3%征收，因此，契税缴纳的关键是界定房屋是属于普通住宅还是非普通住宅
普通住宅需同时满足三个条件，只要有一个条件不满足，即为非普通住宅
1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
2、单套建筑面积在140（含）平方米以下；
3、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
3、营业税
(1)、税种解析：营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种税。
(2)、征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。
(3)、纳税人：卖方
(4)、税率：5%
5.5%包含哪些税？
除了5%的营业税，纳税人应按照营业税额缴纳城市建设维护税和教育费附加
(1)、城市建设维护税根据房产所在地区不同，税率也不同
(2)、教育费附加税税率是3%
计算方式：成交价×5.5%或差额×5.5%
4、个人所得税
(1)、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一
(2)、征税对象：财产转让所得
(3)、纳税人：卖方
(4)、税率：成交价的1%或差额的20%
(5)、优惠政策：
（6）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税
（7）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所
缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额
的关系，全部或部分退还纳税保证金
第一种计算方式：按核定税率1%计算
第二种计算方式：差额的20%
计算公式为=（转让收入—购房原值—转让环节交纳的税费—合理费用）×20%
——购房原值：商品房购房原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费
——转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市建设维
护税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
——合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
——最高扣除限额：已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%
5、土地增值税
(1)、税种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税
(2)、征收对象：增值部分
(3)、纳税人：卖方
(4)、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收
(5)、优惠政策：
（6）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20% 免征
（7）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满
5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征
（8）对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税
（9）对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税
（10）将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税
按照1999年《关于调整房地产市场税收政策的通知》（京财税[1999]1201号）规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。同时，按照京地税地[2004]368号文件规定，对个人转让居住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税项目；2006年11月14日，北京地税局出台《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（京地税地[2006]456号），该文件对于个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的相关问题进行了明确规定，并于2006年12月1日正式实施。
土地增值税缴纳计算方式
第一种方式：核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。
第二种方式：减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情形，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告
四级超率累进税率
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%
能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：
（1）取得房地产时有效发票所载的金额
（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；
（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；
（4）取得房地产时所缴纳的契税。
不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：
（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明
（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；
（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。
6、土地出让金
1、税种解析：国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使用权的交易价款。
2、征收对象：再上市获得土地使用权的已购公房
3、纳税人：
——买方（无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要 按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金）；
——卖方（所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金）
4、征收办法：成本价按1560×建筑面积×1%缴纳；优惠价或标准价按1560×建筑面积×6%缴纳
5、征收范围：已购公房（再上市的已购公房转手后，性质变为商品房）
土地出让金缴纳计算方式及案例
——无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金 案例：
——所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买，由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金这是因为：成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全
部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了；产权人通过向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。
7、综合地价款
1、税种解析：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造 经济适用房所用的土地
是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同
2、征收对象：再上市交易经济适用房
3、纳税人：卖方
4、税率：成交价的10%
5、征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）、并以市场价出售的经济适用房
六类具有保障性性质的房产
——首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。不过个人购买不足5年转手交易的，销售时仍要按售房收入的全额来征收营业税。
——购房时间的确认。二手商品房和经济适用房的购房时间认定按照产权证时间或契税完税凭证时间为准；首次上市交易的已购公房等六类具有保障性质的住房购房时间认定，可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。
普通住宅与非普通住宅的划分，影响到契税、营业税、土地增值税的缴纳
（1）契税：普通住宅按成交价1.5%缴纳，非普通住宅按成交的 3%缴纳。
（2）营业税：5年以外出售的普通住宅不用征收营业税，而5年以外的非普通住宅需要按买
入卖出的差额征收营业税，税率为5.5%。
（3）土地增值税 ：北京市不同级别土地平均交易价格
