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房产贷款政策调整,能否解除商品房买卖合同

作者:无忧律师 ; 发布时间:2010/6/2 16:28:46 ; 来源:  点击:3938
 
  2010年4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)(以下简称《新国十条》),文件提出了十条举措,旨在遏制房价过快上涨,实行更为严格的差别化住房信贷政策,其中引人关注的是提高了二套房、三套房的贷款门槛。《新国十条》出台后,一些地方政府随之出台更为细化的配套措施。基于政策变化引发的商品房买卖合同纠纷会不断增多。可以预见,主要有但不仅限于如下两类纠纷:
一类是涉及商品房买卖合同订立的纠纷。
如在《新国十条》下达之前,购房者在楼盘开盘当日抽签选中房后支付一定数量的定金,开发商给购房者出具收取定金的收据及选中房号的确认书。购房者依据房贷新政认为难以贷到款,无法与开发商签订商品房买卖合同,因此请求开发商退还定金。开发商以购房者单方的原因拒绝签订商品房买卖合同为由,不愿意退还定金。
另一类涉及商品房买卖合同履行的纠纷。
如在《新国十条》下达之前,购房者与开发商签订商品房买卖合同,对买受人的付款方式有三种约定:第一种约定为“买受人应自本合同签订之日起*日内办妥银行按揭手续,即与按揭银行签订按揭贷款合同并按按揭银行要求提供所需的全部资料。如买受人按揭申请不为按揭银行接受,则买受人应自收到出卖人或按揭银行的书面通知之日起*日内书面答复出卖人,并选择出卖人认可的其他付款方式;若买受人逾期不复函或不选择出卖人认可的付款方式的,则每逾期一日,买受人应按房价款总额的万分之*向出卖人支付违约金”。此种约定为常态。第二种约定为“买受人本人的原因或银行贷款政策的变化等原因导致买受人无法取得贷款,买受人须在本合同签订之日起*日内自行筹款,支付余款”。第三种约定为“如果买受人因国家房贷政策调整,导致无法在本合同签订之日起*日内取得贷款,本合同自动解除,买受人不承担违约责任”。《新国十条》实施后,买受人因首付款难筹、贷款难批等原因,要求解除商品房买卖合同,而开发商以买受人违约为由不同意解除。
上述纠纷的解决,需要厘清的法律问题是,国家房贷政策变化或调整对商品房买卖合同订立、履行的影响,这种影响主要体现在房贷政策的调整或变化是否属于不可抗力或情势变更?首先应明确不可抗力、情势变更的法律概念。
不可抗力:
依照《民法通则》第一百五十三条的规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
构成不可抗力必须具备三个要件,即不可抗力事件是当事人不能预见的;发生在当事人外部的;当事人不可避免并不能克服的。
不可抗力事件的不可预见性和偶然性,决定了法律不可能列举出其全部外延,穷尽可能发生的种种偶然事件。但根据司法实践,不可抗力事件的范围主要由两类构成:一类是自然灾害,如地震、台风等自然现象;另一类是某些社会现象引起的事件,如战争、动乱、政府干预等。一般来说,把自然灾害、战争、动乱看成不可抗力事件是共识,但对政府行为或国家政策调整这一人为障碍,是否属于不可抗力事件,学术上争论较大,各国立法也不一致。主流观点认为,凡是将政府行为或国家政策调整作为不可抗力的一种社会事件,只有当政府行为或国家政策调整是封锁、发布禁令时,才属于不可抗力范畴。因为只有这类政府行为或国家政策调整,才会从根本上导致合同不能履行或履行不能。
情势变更的情势
泛指作为合同成立基础和环境的客观情况。
适用情势变更原则,应当严格把握情势变更的构成要件,即须有情势变更的存在;发生在合同生效后,履行完毕前;是当事人不可预见的;必须不可归责于当事人的事由而发生;致使合同履行显示公平。
正确理解情势变更,可从其与不可抗力、商业风险的异同分析中把握其特点或构成要件。
商业风险
最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发[2009]40号)第3条规定:“商业风险属于从事商业活动的固有风险,诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时,应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的‘高风险高收益’范围等因素,并结合市场的具体情况,在个案中识别情势变更和商业风险。”。
不可抗力与情势变更的比较
情势变更的情势与不可抗力的事件本质上是一致的,都是不可预见、无法防止的客观现象,属于不可归责于当事人的原因。
两者的区别在于,不可预见、无法防止的客观现象对合同履行的根本影响在于,是导致合同不能履行还是能履行但结果会显失公平。换言之,如果不可预见、无法防止的客观现象导致合同不能履行或履行不能,则该客观现象属于不可抗力事件;如果不可预见、无法防止的客观现象的出现或存在,改变了合同订立时赖以成立或存续的客观环境或基础,则适用情势变更原则。
 
一种意见认为:购房者支付能力方面的原因,除合同已作出约定外,不能认定为不可抗力,只能由购房者自己承担违约责任。首先,在商品房交易中,贷款不是商品房买卖合同订立或履行的必要条件。购房者申请按揭贷款,欲与银行形成借贷法律关系,鉴于银行可能放贷也可能不放贷,购房者在决定通过贷款方式支付部分房款时,应预先考虑到银行可能拒绝放贷的情形。再者,商品房买卖合同约定以贷款方式支付部分购房款,并不意味着购房者只能通过银行贷款来履行合同,贷款也就不是购房的唯一付款途径。最后,《新国十条》出台的目的在于打压过高的房价,抑制投机炒房带来的社会影响,不是不可预见的因素,也不具有偶然性。2007年就出台过类似的调控政策,经验和教训告诉购房者,房价虚高到泡沫阶段,理应预见到国家可能有严厉调控房地产市场政策出台,而且国家有关部门事先一再强调将遏制房价过快上涨,购房者仍进行投机或高价购置房产,虽有所预见但轻信房价还会大涨。《新国十条》不能作为购房者不可抗力的法定理由,但不排除可以作为情势重大变更,予以变更或解除商品房买卖合同。
另一种意见认为:《新国十条》可视为不可抗力或情势变更。房地产政策的调整,不为开发商或购房者的意志转移。按揭申请以签订商品房买卖合同为前提,但按揭贷款能否得到银行批准、银行放贷多少,主动权不在开发商和购房者。房贷政策调整导致商品房买卖合同无法订立或履行,双方当事人均无过错,依照《合同法解释二》第二十六条的规定,购房者可以要求变更或解除合同。
 
法条链接:
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
  第二十六条情势变更原则】 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五(试行)》的通知
17.当事人无法协议解除合同,继续履行又有现实困难的,法院应如何处理?
  当事人无法协议解除合同,继续履行又有现实困难的,法院应认定合同一方当事人或双方当事人的合同目的已经不能实现,判令合同解除。
  对于合同解除的后果,法院应根据《合同法》第九十七条规定的内容,及当事人对合同解除后的处理约定行使释明权,以决定是否一并处理合同解除后当事人之间债权债务的实体问题。
 
     北京市博友律师事务所
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    Email:shijinghui284@126.com
 
 
 实际案例
北京市宣武区人民法院 
民事判决书
(2009)宣民初字第16××号
 
原告:洪某,男,1968年8月8日出生,汉族,无业,住北京市房山区城关镇苏庄小区7号楼5单元××号
被告:北京成功房地产开发有限公司,住所地:北京市朝阳区朝阳北路15号。
    法定代表人:江某,该公司总经理
    原告洪某与被告北京成功房地产开发有限公司(以下简称“成功公司”)商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员李懂独任审判,公开开庭进行了审理。原告洪某委托代理律师陈卫平、贾永平,被告成功公司委托代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪某诉称,2007年9月26日,我与被告签订商品房预售合同,该合同约定采取贷款方式付款,我在签订合同当日支付总价款的40%,余款向银行申请贷款。合同签订后,我依约向被告支付了房屋总价款40%的首付款共2,902,706元。依据双方合同约定,应由被告向我送达办理按揭手续的书面通知,但被告从未向我送达办理按揭手续的书面通知。其原因在于中国人民银行及中国银行业监督委员会于2007年9月27日发布了通知,明确规定商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%。若按照合同约定的40%支付首付款,无法办理银行按揭手续,合同目的将无法实现;如果要求原告按照50%以上比例支付首付款,在发生严重金融危机的今天,我亦无力承担这笔超出合同约定的高额费用。现在诉至法院,要求解除我与被告签订的《北京市商品房预售合同》(编号:Z537023、Z538911、Z537045、Z538907);要求被告返还我购房款2,902,706、支付利息431,487元,并由被告承担费用。
被告成功公司辩称,原告所述发生金融危机无力支付费用的理由无法成立,作为按揭贷款的义务人,有义务按照银行的规定对银行利率的调整承担相应义务,有义务按照银行的规定对银行利率的调整承担相应义务,不能以银行的贷款政策发生变化为由退房。原告诉状中援引的法律规定属于使用法律错误,该条款与原告所述情况不符。综上,请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明,2007年9月26日,洪某与成功公司签订《北京市商品房预售合同》(编号:Z537023)双方约定:洪某购买北京市宣武区广内大街××号××大厦9层A901、A1004、A1503、A1601号办公用房。在该合同附件五中双方约定:洪某采取贷款方式付款,洪某在签订合同当日支付购房总价款的40%,合计2,902,706元,余款向银行申请贷款。在该合同的附件九中载明:“买受人已经于本协议签定前了解银行发放贷款的相关政策(包括但不限于其所需要支付的全部费用及提供的资料)。买受人应当于出卖人向其送达办理按揭手续的书面通知之日起5日内,向银行指定的律师事务所提交办理贷款所需要的全部资料和费用,并向开发商提供办理合同预售预购登记所需的资料和费用。如银行贷款未获得批准和银行未批准相应的贷款成数、年数的,买受人应在收到银行通知后七日内与出卖人另行协商付款方式,协商不成,出卖人有权解除该合同并按约定处理。”同月27日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,其中要求:“商业用房购房贷款首付比例不得低于50%,期限不得超过10年。”同年12月6 日,成功公司为洪某开具了首付款647898元的发票。现洪某诉至法院,并按一年期贷款利率支付自2007年9月28日至2009年2月19日的利息。成功公司则不同意洪某的诉讼请求。
上述事实,有商品房预售合同、发票、及本案庭审笔录在案佐证。
本院认为,依法成立的合同受法律保护,双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务,不得擅自变更或者解除合同。洪某与成功公司签订的商品房预售合同及附件,系双方当事人的真实的意思表示,且不违反相关法律法规的规定,应属合法有效。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。在洪某与成功公司签订预售合同及附件的次日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了通知,要求商业用房购房贷款首付款的比例不得低于50%。在此情形下,洪某按照其与成功公司在商品房预售合同及附件中的约定40%的首付款比例,显然已无法与任何商业银行办理按揭贷款手续。由于此情况的出现不能归责于洪某和成功公司,故洪某现要求解除合同并要求成功公司返还购房款、支付利息的请求正当,本院予以支持。但因本案中洪某与成功均无过错,洪某所付购房首付款产生的损失应为存款利息的损失,故对成功公司应支付洪某购房首付款的利息,本院确定为中国人民银行同期存款利率作为计算标准。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四第五项,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二十三之规定,判决如下:
一、解除洪某与北京成功房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》(合同编号:Z537023、Z538911、Z537045、Z538907)。
二、自本判决生效之日起三十日内,北京成功房地产开发有限公司返还洪某本区广内大街××号××大厦9层A901、A1004、A1503、A1601号房屋的购房首付款二百九十万二千九百零六元,并支付二OO七年十二月六日至二OO九年一月十九日的利息十二万七千零四十五元零三分。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千零五元,由洪某负担五百七十一元(已交纳);由北京成功房地产开发有限公司负担一万四千四百三十四元,自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,预交上诉案件的受理费,上诉于北京市第一中级人民法院,如上诉期满之日起七日内未交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
                              代理审判员:李 懂
                              二OO九年四月二十日
                                           
                              书  记  员:毛 锦


 

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