上周四，怀柔区于家园一区的业主大会备案登记，成为全国首个取得独立民事主体资格的业主大会。今年9月开始，在怀柔区率先进行的这一试点工作将在全市推广。业主大会备案登记制度将为小区带来哪些改变？小区物业费欠缴的状况能否得到改善？本报记者在怀柔区选择了多家社区进行调查。
-调查样本
法人业主大会按利率选银
>>于家园一区
近日，于家园一区因成为首家取得业主大会“法人资格”的社区而备受社会关注。
2006年，于家园一区首届业委会成立，并聘任了一家新物业公司。一年时间后，因小区建设遗留问题、公共收益等问题难以解决，业委会成员全部辞职。2009年2月份，因业主不同意将每年200多元的物业费涨价，由首届业委会聘任的物业公司以物业费太低无法进行服务撤离。
“小区没有业委会，没有物业，处于管理的真空，出现了很多问题。在居委会等部门的协助下，2009年5月3日，我被大家选为业委会主任。”丁淑元介绍，第二届业委会成立后，随之让大家投票，共同决定选聘了一家新物业，按照保洁、绿化、维修等事项约定，为每户提供“菜单式服务”。
“这是业主大会登记证，你看，是‘京怀业字第0001号’，这是业主大会公章，这张是组织机构代码证。”前天上午，在该小区园丁俱乐部，丁淑元一样样指着介绍，“这个机构代码证就是用来开户存公共维修基金的，我们共同确定和银行谈，选定一家利率高的银行开户。”丁淑元称，目前小区正在和有关部门协调，以期将业主们的公共维修基金转入公共账户。
“从法律上讲，业主大会有了法人资格，业主受侵害了，就可以起诉物业，业主不缴物业费，也可起诉业主。”
物业公司欢迎法人业主大会
>>馥郁苑
馥郁苑小区因业委会成立较早，且物业公司已在该小区服务了约10年，业主自治情况较好等原因，成为怀柔区首批试行业主大会注册法人资格的试点之一。
前天上午，馥郁苑小区北大门，物业公司几名工作人员正忙着为小区业主发放 “业主一卡通” 及业主公共决策平台使用手册。“注册后，可以看到自己的公共维修基金账户，还可以在网上进行投票。”一工作人员利用登记、发卡的间隙向围着领卡的业主介绍一卡通的作用及使用方法。
“这是我家的房本和户口簿。”上午10点多，业主王女士拿着相关证明材料，在登记本上签名并领取了业主一卡通，“物业服务要是有问题，可以通过一卡通提意见吗？”“可以，我们今后也会去网上随时收集大家的意见和建议，咱们的沟通将会更直接。”物业公司一相关负责人回答。
谈及业主大会取得法人资格，物业公司相关负责人表示，这将会为物业服务和管理带来很大方便：“就拿物业费收缴来说。物业服务总有不尽如人意的地方，每年也总有极少数业主以此拒缴物业费，为了追讨物业费，物业公司曾多次起诉业主。”该负责人解释，物业公司一共也就10个人，诉讼牵涉了物业极大的人力物力，“如今业主大会登记注册了，有了法人资格，我们就不用针对单户业主追缴欠费了，就可以直接对应业主大会，由业委会来协调解决。”
该小区业委会相关负责人表示，业主大会登记法人资格，将会令业委会摆脱尴尬的处境，从而在维护业主利益、推动小区自治方面取得主动权。
问题小区盼新政解燃眉之急
>>怡成花园
怡成花园小区物业公司一个多月前已经撤走，业委会主任也多次表示辞职，“现在小区物业管理成了真空。”该小区业主称，希望正在进行的业主大会登记试点工作能够解决该小区的燃眉之急。
记者在该小区各楼门厅等醒目位置看到多种通知，包括该小区所在区域电力公司催缴电费的通知，还有居委会要求每家住户预交1000元应急费用的通知，及小区部分业主缴纳应急费用收支情况说明。
多位业主反映，小区一直存在安全无法保障、私搭乱建成风等问题。“小区管理不好，大家就不缴物业费，后来不缴的业主就越来越多，上个月，因为欠电费的问题，小区还被停了3天电”。
不少业主盼望业主一卡通能解决小区的实际问题。“领回来就放在家里了，说是小小卡片威力很大，但是我们怎么用呢？这能解决我们小区的问题吗？”业主王先生关切地说。
怀柔各小区试点逐步推行
>>部门说法
怀柔区住建委工作人员说，目前，怀柔有200多个小区，已经有105个小区在试点前成立过业主大会，其余小区中也即将成立业主大会并登记获得“法人资格”，随后可以自行开展与物业共用部分相关的管理活动。登记证书由街道乡镇负责发放，接下来的工作就是陆续对各小区业主大会进行登记。8月31日之前预计将组建成立工作全部完成。
该工作人员称，之所以怀柔能被设为试点，是因为怀柔共有居民4万余户，小区的规模比较小，一般都是几栋楼一个小区。从小区的数量和业主委员会成立的比例来看，怀柔是全市比例最高的区县。另外，在怀柔区，一些街道办事处有物业管理科室，基层对小区管理工作了解较多，政策推广基础比较好。
今后业主向业主大会交物业费
>>对话
记者：业主大会登记后将会开立账户，其中的费用是如何分配的？
北京市住建委物业处相关人员(下称物业处)：业主大会登记后，将进一步确立其在行使物业管理权力过程中的主体地位，并具备完全的民事权利能力和民事行为能力。业主大会可以自行开展与物业共用部分相关的管理活动，如经营物业共用部分并获得收益，聘请物业服务企业或其他人实施管理等；还可以通过管理规约和业主大会议事规则对全体业主的行为进行规范；同时开立业主大会账户，自行对住宅专项维修资金的存储、续筹、管理和使用等事项进行决定等。
记者：今后业主的物业费在业主大会成立后，将交给谁呢？
物业处：业主大会备案后，业主向业主大会交纳物业服务费，业主大会根据物业服务合同约定向物业服务企业或专业性服务企业支付费用。
记者：业主大会和业委会的关系是怎样的？业主大会获“法人资格”后双方会不会有一些管辖矛盾？
物业处：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，在物业管理活动中，业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则行使共同管理权力，承担共同管理责任。
业主委员会由业主大会选举产生，执行业主大会的决定事项，接受业主的监督。实际上业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举出来的，为全体业主服务的组织，作为大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。因此业主大会和业主委员会不会产生矛盾。
记者：业主大会获“法人资格”后，能独立对外经营公共区域吗？
物业处：业主大会备案具有民事行为能力后，可依照管理规约的授权，对物业共用部分进行经营并获得收益，收益属于全体业主共有。经业主大会决定，可按照下列范围使用：1)补充相应的专项维修资金；2)召开业主大会会议或业主小组会议所需费用；3)业主委员会的工作经费；4)以招投标方式选聘物业服务企业所需费用；5)其他符合法律、法规规定和管理规约约定的方式。
业主欠物业费将获有效治理
>>解读
社区治理专家舒可心认为，业主大会的历史意义重大，业主们有了自己真正的组织。业主们心态发生变化，可以培养业主们的参与意识和民主意识。对物业费的欠费问题虽然不会产生立竿见影的效果，但是从长远角度来讲，将得到非常有效的治理。
过去业主欠费，物业公司只能用诉讼的手段追讨。今后物业费归集到业主大会账号中。如果业主欠费，将被记下一笔账，今后在卖房或者遗产继承转名时，将被追要过去欠下的物业费。舒可心称，这是非常有效的治理办法，也是全世界普遍使用的有效办法。
另外，业主大会更有利于保护业主利益。过去专项维修资金账号是在业委会的名下，存在着缺陷和漏洞。业委会如果乱使用这部分钱，只能算民事侵权或违约，不构成刑事犯罪。今后业主大会有了“法人资格”，对业委会有很大的威慑力，物权法规定业委会没有权利用这部分钱，业委会只是管理人。如果业委会乱使用这部分钱将可能面临承担刑事责任。
(作者：李慧博 张淑玲)
