今后，北京的廉租房、公租房、经适房、限价房这四种保障房将统一申请、审核、分配。新通过审核的经适房申请家庭如果购买经适房，将不得上市交易，确需转让的也将由住保部门回购。经适房、限价房将优先向一定年龄以上的2人户及以上家庭配售。
昨天，《北京市贯彻〈国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见〉的实施意见》发布，住房保障的多个环节均出台了新政策。
北京进入保障房入住高峰
昨天发布的《意见》中，明确提出，到“十二五”期末，要力争使本市城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。
经过前几年的大规模建设，北京已经逐步进入保障房的入住高峰期，加强保障房的分配和后期管理也迫在眉睫。昨天发布的《意见》中，对于这个方面，推出了多项新政。
区县将公布公租房轮候期
北京将进一步完善保障房的公示、轮候、复核制度。并建立统一的保障房申请家庭居民经济状况和住房状况等审核管理信息系统，实现数据动态化管理和实时审核，提高审核准确性。并建立保障房信用记录档案，完善申请人承诺和定期申报制度，对骗购、骗租保障性住房的申请人，加大惩戒和媒体曝光力度。
“这个信息系统将由民政部门牵头来建，将整合多个部门的信息，并实现个人信息的及时更新，如收入、住房等。这将使得审核更加准确，防止骗租骗购。”这位负责人说。
此外，各区县还将公布公租房的轮候期限。这位负责人表示，各区县将根据自身房源、申请家庭数量等情况，确定公租房的轮候期限，让轮候家庭知晓何时能配租到公租房，稳定轮候的预期。
调整经适房限价房配售范围
昨天发布的《意见》还明确北京将实施经适房封闭运行。新购买的经适房将不得上市交易，确需转让的由经适房家庭户籍所在区县住保部门回购。执行的时间和具体办法将另行制订。
经适房购房人如果通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经适房申请条件的则应当退出，原经适房由住保部门回购。
此外，北京还将调整经适房和限价房的配售家庭范围，主要优先向一定年龄以上的2人户及以上家庭配售，引导单身年轻人承租公租房。也将制订具体办法。
【申请审核】
全按公租房标准审核
四种保障性住房将用一张表格申请
《意见》提出，北京将逐步实现廉租房、经适房、限价房、公租房统一申请、审核、分配。
解读：北京市住建委相关负责人表示，今后，四种保障房首先在申请环节，申请表格将合一，统一为保障房申请核定表。保障房申请家庭按准入标准最宽松的公租房标准进行审核，将符合条件的家庭纳入到保障体系内进行轮候。
在通过审核后，这些家庭在轮候期间，可以先选择公租房来过渡，待有了经适房、限价房房源后，住保部门将通知被保障的家庭进行意向登记。希望购买经适房或限价房的家庭，将按照经适房或限价房的标准，审核其家庭收入、资产、住房等情况，符合条件的家庭将组织摇号配售。“是‘一口进 多口出’的方式，都以公租房标准进入一个大池子，根据不同的保障对象，提供不同的保障房来出。”
这位负责人强调，四种保障房统一申请、审核和分配，并非是取消经适房和限价房。这种制度下，会引导轮候家庭先用公租房来过渡，而如果有了经适房或限价房，符合条件的家庭仍可以申请配售。
【配售范围】
单身青年承租公租房
2人以上家庭将优先获得经适房限价房
《意见》提出，北京将调整经适房和限价房的配售家庭范围，主要优先向一定年龄以上的2人户及以上家庭配售，引导单身年轻人承租公租房。
解读：此前，有人大代表和相关机构的调研显示，一些新就业的年轻人，尤其是白领员工，刚参加工作时工资不高，符合限价房的标准，购置了限价房。
但这类人群的收入增长很快，可能几年后收入就会很高，远远超过了保障房的标准。其又购置商品房后，限价房也成为了个人私产。因此有人大代表和专家建议，对这类人群更应该先提供公租房，而非拥有产权的限价房。
市住建委相关负责人说，经适房和限价房主要优先向一定年龄以上的2人户及以上家庭配售，是为了让更需要保障的家庭能够更快地得到保障。
而对于单身的年轻人，配售保障房的大门也并非“关死”。是鼓励并引导具有稳定就业、有较强改变自身条件能力的年轻家庭通过公租房来解决过渡性住房困难。待有了经适房、限价房房源后，仍然符合保障资格的，仍可以申请参加摇号配售。
对于优先配售的年龄划线等，这位负责人表示，将研究制订具体的实施办法。
【运行机制】
继承房屋须退保障房
继承、受赠取得房屋须退还保障房
昨天发布的《意见》明确了北京将对经适房实行封闭运行。
解读：北京从1998年开始推出经适房，随着近些年市场房价的迅速上涨，经适房牟利的问题多次被提出。2008年4月，北京出台了已购经适房上市出售的新规。新政策以当年4月8日为“分水岭”，之前的“老房”和之后的“新房”，采用不同的政策。
满5年后上市交易的，补交价款则是按照原来的规定执行，即按上市成交价的10%补交土地收益等价款。但部分房主在出售经适房时，仍用“阴阳合同”等方式牟利。
市住建委相关负责人表示，封闭管理的目的就是杜绝经适房的牟利行为。封闭管理将制订具体的实施办法，封闭的实施时间节点，是以新购买经适房还是以通过经适房审核来作为分界线、回购价格的确定等内容都将在具体办法中明确。
此外，《意见》还明确，对于经适房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经适房申请条件的应当退出。而此前北京的经适房管理办法中，只规定了如果新购置其他住房应退出经适房。
这位负责人表示，这是对原先政策的完善。通过任何方式获得了其他住房，如果不符合保障的资格，就应该退出已购的经适房。
【租金补贴】
公租房租金分层补贴
公租房租金补贴标准近期出台
《意见》提出，北京将大力发展公租房，廉租房与公租房并轨建设、分配、运营和管理。并严格公租房建设标准，单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，满足基本居住需要。
解读：公租房的租金将按照“市场定价、分档补贴、租补分离”原则，租金水平依据略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定。同时建立公租房分层租金补贴机制，提高承租家庭租金承担能力。
市住建委相关负责人说，公租房的租金补贴标准正在制订中，近期将出台。将按照承租家庭的收入情况，划分多个档次，进行补贴。收入越低的困难家庭，补贴金额越高。
对于经适房和限价房，《意见》要求，北京要规范发展经适房，严格执行单套建筑面积控制在60平方米以内标准。改进和完善限价商品住房建设和定价机制。
市住建委相关负责人说，改进和完善的限价房定价机制，将考虑区域价格、限价房申请家庭的购房支付能力等因素，综合确定。
关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见
京政办发〔2012〕2号
各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
为贯彻落实《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)，进一步加强本市保障性安居工程建设和管理，结合本市实际，经市政府同意，现提出如下实施意见。
一、总体要求和基本原则
(一)总体要求。深入贯彻落实科学发展观，着眼于建立完善符合首都实际的基本住房制度，逐步形成符合市情的保障性住房体系和商品房体系，全面实现“住有所居”目标，着力加大保障性安居工程建设力度；着力优化住房供应结构，大力发展公共租赁住房，推动住房保障方式向“以租为主”转变；着力完善建设、审核、分配和管理制度，全面实施“阳光工程”，建立健全长效工作机制，促进住房保障事业可持续发展。到“十二五”期末，力争使本市城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。
(二)基本原则。住房保障工作要坚持从本市实际出发，满足基本住房需要；坚持政府主导、社会参与，完善支持和保障机制；坚持因地制宜、科学规划，确保可持续发展；坚持以人为本、精细管理，更好地满足保障对象差异化需求。
二、大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设
(一)大力发展公共租赁住房。全面落实《北京市人民政府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》(京政发〔2011〕61号)要求，大力发展公共租赁住房，廉租住房与公共租赁住房并轨建设、分配、运营和管理。严格公共租赁住房建设标准，单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，满足基本居住需求。按照“市场定价、分档补贴、租补分离”原则，租金水平按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定，完善公共租赁住房分档租金补贴机制，提高承租家庭租金承担能力。同时，建立市场化的建设和运营管理队伍，完善退出机制。
(二)稳步推进经济适用住房和限价商品住房建设。规范发展经济适用住房，严格执行单套建筑面积控制在60平方米以内标准。改进和完善限价商品住房建设和定价机制。
(三)加快实施棚户区改造等保障性安居工程建设。2012年年内基本完成门头沟、通州和丰台区“三区三片”棚户区改造任务，加快推进丰台区长辛店等新增五片改造项目，力争用三年时间全面完成棚户区改造工作。稳步推进首都功能核心区人口疏解和房屋保护性修缮工作，创新对接安置房建设模式，同步转移优质教育、医疗配套资源，加大建设力度，加快推进旧城人口疏解试点工作，建立保护性修缮专业人才培养机制。启动882栋简易楼改造和老旧小区抗震加固节能综合改造工作。继续加大农村抗震节能住宅新建和改造力度。
三、落实各项支持政策
(一)确保用地供应。增加保障性住房土地供应量，“十二五”时期，本市保障性安居工程用地供应量不低于住宅用地供应总量的50%，保障性安居工程及90平方米以下中小套型商品住房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%。提高保障性住房用地供应计划性，土地供应计划中优先安排保障性住房需求，单列指标，做到各类保障性住房用地应保尽保。供应指标分解落实到区县，明确职责分工，建立监督考核制度，对于未按时完成保障性住房用地供应计划的区县，原则上不再供应商品住房用地。创新保障性住房用地供应方式，完善不同类型保障性住房土地供给的划拨、出让、协议租赁等方式，切实降低保障性住房用地供应成本。加大政府储备土地在住宅用地特别是保障性安居工程用地的供应规模，优化土地供应结构，研究建立保障性住房建设用地定向储备制度，积极争取信贷资金和房屋征收政策支持。
(二)增加政府投入。进一步完善财政性资金投入机制。市、区县政府要在财政预算安排中将保障性安居工程放在优先位置，编制住房保障资金专项预算和年度预算，并结合年度保障形式、融资计划和资本金比例等调整财政性资金投入计划。按照国家相关政策规定，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于公共租赁住房建设；确保土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%。北京市保障性住房建设投资中心作为本市保障性住房建设运营的投融资平台，要积极发挥其对财政性资金的放大效应，多渠道吸引社会资金，切实解决保障性住房建设、运营和融资难题。
(三)规范利用企业债券融资。支持和鼓励承担保障性住房建设项目的企业，通过发行企业债券进行项目融资，市相关部门要加大支持力度，优先办理相关手续。
(四)加大信贷支持力度。积极争取金融管理部门和金融机构政策支持，在贷款条件、贷款利率和贷款期限上为保障性住房特别是公共租赁住房项目提供更加优惠的贷款政策。争取扩大本市住房公积金贷款支持保障性住房建设的额度，进一步扩大试点规模。鼓励和引导社保资金、保险资金等长期资金以及社会资本参与本市保障性住房建设。支持金融产品创新，探索发行中长期债券、房地产投资信托基金等金融工具支持本市保障性住房建设和运营。
(五)落实税费减免政策。严格落实国家和本市保障性住房建设、买卖和经营环节的相关税收优惠政策，免收城市基础设施配套经费等各种行政事业性收费和政府性基金。
四、提高规划建设和工程质量水平
(一)优化规划布局和户型设计。保障性住房建设坚持“大分散、小集中”布局模式，集中建设与配建相结合，适度加强配建比例，普通商品住宅用地中配建保障性住房比例一般不低于30%；轨道交通沿线、站点周边以及商业、产业聚集区周边商品住房用地中配建保障性住房比例还应适当提高，配建的保障性住房以公共租赁住房为主。进一步完善保障性住房规划设计专家评审机制，加大社会公众参与力度，优选设计方案，提高规划设计水平。优化住宅功能及内部构造设计，积极开发集合式中小户型住宅，提高内部空间使用效率和居住舒适度，全面提高保障性住房整体品质。建立保障性住房建设管理标准化体系，率先在公共租赁住房中试点推行标准化设计、标准化性能评价制度等。
(二)落实工程质量责任。规范工程建设各方责任主体质量行为，实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制。建立保障性住房参建单位信用评价制度，完善主体信用信息库。建设单位应严格按照有关规定执行永久性标识制度，标识必须明确载明工程名称、建设、勘察、设计、施工、监理单位等工程质量责任主体的名称和工程项目负责人姓名，接受社会监督。
(三)强化工程质量监督。强化建设行政主管部门质量监管责任，区县住房城乡建设主管部门负责本行政区域内保障性住房质量监督执法具体实施工作，市住房城乡建设主管部门负责组织开展全市保障性住房工程的专项监督执法工作。严格落实住宅工程质量分户验收制度，保证工程结构质量和使用功能。在保障性住房建设中建立工程质量强制第三方检测制度、施工现场开放日制度、业主验房制度和工程交用后的保修管理服务制度，加强监理第三方管理。
五、建立健全分配和运营监管机制
(一)规范准入审核。按照《北京市人民政府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》(京政发〔2011〕61号)要求，逐步实现本市廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房统一申请、审核、分配。进一步完善保障性住房公示、轮候、复核制度，各区县政府应根据本区县实际情况公布公共租赁住房轮候期限。建立统一的保障性住房申请家庭经济状况和住房状况等审核管理信息系统，实现数据动态化管理和实时审核，提高审核准确性。建立保障性住房信用记录档案，完善申请人承诺和定期申报制度，对骗购、骗租保障性住房的申请人，加大惩戒和媒体曝光力度。
(二)严格租售管理。严格经济适用住房上市交易管理，区县住房保障管理部门应严格按照本市经济适用住房再上市交易管理相关规定，加强房源再上市和回购管理。建立经济适用住房封闭运行机制，新购买的经济适用住房确需转让的，由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购，具体施行时间和办法另行规定。对于经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房申请条件的应当退出，原经济适用住房由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。经济适用住房和限价商品住房优先向一定年龄以上的2人户及以上家庭配售，引导单身年轻人承租公共租赁住房，具体办法另行制定。
(三)加强使用监督管理。建立完善保障性住房后期使用监督管理机制，加强执法队伍建设，落实监管责任，严肃查处保障性住房出租、出借、闲置等违法违规行为。公共租赁住房的产权或运营管理单位，必须设专人负责房屋使用监督管理事务。经济适用住房和限价商品住房的后期使用管理事务，可通过委托管理、购买服务等方式，委托物业服务机构协助做好日常检查工作，发现出租、出借、闲置等违法违规行为，及时向政府主管部门报告，由执法部门依法处理。
(四)健全退出机制。公共租赁住房承租家庭租住期间或承租合同期满后，不再符合申请条件的应当退出，暂不能退出的给予2个月过渡期，过渡期间承租人按照同区域市场价格交纳租金。过渡期届满后承租家庭仍不退出承租住房的，按照两倍公共租赁住房价格标准收取租金，拒不退出行为记入信用档案。
六、加强组织领导，进一步落实政府责任
(一)建立目标责任制。按照“以区为主、全市统筹”原则，强化区县政府住房保障工作责任，各区县要加强住房保障后期管理机构建设，强化保障性住房使用监督管理，各街道、乡镇应成立专门的住房保障科室，落实专人和经费。各区县要切实承担保障性住房的建设计划、工程建设、资格审核、分配和监督管理等工作职责。市发展改革、财政、住房城乡建设、规划、国土等部门加强协作，密切配合，提高效率，在土地供应、资金保障、项目审批、建设协调、资格审核、销售定价和监督考核等方面建立健全长效机制，保证各项工作顺利推进。进一步完善落实目标责任制，签订住房保障工作责任书，确保工作计划落实。
(二)统筹安排年度建设任务。各区县要按照市相关部门制定的年度保障性住房建设任务和“十二五”期间总体任务目标，提前安排落实保障性住房建设投资计划、用地计划、资金来源等。结合产业发展和城市功能定位，适当增加重点新城和城市发展新区公开配租配售保障性住房建设任务，除用于解决本区县保障性住房家庭需求外，统筹安排用于全市保障性住房配租配售工作。
(三)建立考核问责机制。全面开展住房保障廉政风险防范、效能监察和政府督查工作，建立约谈和考核问责机制，将住房保障工作纳入政府绩效管理，完善奖惩机制。
二○一二年一月十三日
